Leistungsfeld 03
Viele Sanierungsbeschlüsse scheitern nicht am Geld. Sie scheitern an fehlender Führung: unklare Angebote, zerfasernde Entscheidungen, niemand, der den Prozess bis zur Abnahme durchträgt. Genau darauf richten wir unsere Arbeit aus.
Unsere Leistung auf einen Blick
Ausgangslage
In vielen Wohneigentümergemeinschaften zeigt sich die gleiche Situation: das Dach ist 35 Jahre alt, die Heizung läuft seit 22 Jahren, an der Fassade bröckelt sichtbar die Substanz. Auf den Versammlungen wird das Thema regelmäßig angesprochen – und ebenso regelmäßig vertagt.
Nicht, weil das Geld fehlt. Die Rücklage ist meist vorhanden oder durch Sonderumlage finanzierbar. Sondern weil niemand den Prozess führt: drei Handwerkerangebote mit völlig unterschiedlichen Leistungsverzeichnissen, ein Beirat ohne technische Tiefe oder Zeit, Entscheidungen auf die nächste Versammlung vertagt.
Die Folge: Substanz verliert an Wert, Reparaturkosten steigen, aus einer planbaren Sanierung wird ein teurer Notfall. Unser Ansatz ist, früher anzusetzen – mit klarer Führung, vergleichbaren Entscheidungsgrundlagen und strukturiertem Vorgehen in der Umsetzung.
Vorgehen
Vom ersten Ortstermin bis zur Schlussabnahme folgt jede Maßnahme demselben Vorgehen. Das ist nicht bürokratisch gemeint, sondern schafft Nachvollziehbarkeit – für Beirat, Eigentümer und für alle Gewerke, die beteiligt sind.
Ortstermin, Zustandsdokumentation, Prüfung vorhandener Gutachten und Wartungsprotokolle. Wir prüfen den Sanierungsbedarf und ordnen ihn nach Dringlichkeit.
Einheitliches Leistungsverzeichnis, mindestens drei Angebote von belastbaren Betrieben aus der Region. Vergleichbarkeit entsteht erst durch identische Anfragen.
Termin- und Kostenkontrolle während der Ausführung. Regelmäßige Baustellenbegehung, Abrechnung gegen Leistungsverzeichnis, Nachtragsprüfung.
Förmliche Abnahme, Mängelprotokoll, vollständige Dokumentation in der Gebäudeakte. Gewährleistungsfristen werden verwaltet und vor Ablauf geprüft.
Maßnahmen
Sanierung ist kein Einzelprojekt, sondern eine Abfolge konkreter Maßnahmen. Typische Schwerpunkte, die bei Objekten in unserer Region – von der Esslinger Altstadt bis zu den Nachkriegsanlagen in Stuttgart – in der Praxis am häufigsten anstehen:
Prüfung bestehender Anlagen, Abgleich mit kommunaler Wärmeplanung, Wirtschaftlichkeitsvergleich über 15–20 Jahre. Hybridlösungen, Wärmepumpe, Fernwärme – technologieoffen bewertet.
Energetische Fassadensanierung, Wärmedämmverbundsysteme, Putz- und Anstrich. Förderfähigkeit wird vor Beschluss geprüft – BAFA, KfW, landeseigene Programme.
Sanierung von Flachdächern, Steildächern, Entwässerung, Dämmung der obersten Geschossdecke. Abstimmung mit eventueller PV-Nachrüstung oder bestehenden Anlagen.
Trinkwasser-, Abwasser- und Heizungsstränge bei älteren Anlagen. Hohe Priorität wegen Legionellen-Pflichten und Folgekosten bei spätem Austausch.
Erneuerung Hauselektrik, Brandschutzanforderungen, Grundinstallation für Wallbox-Ertüchtigung. Der gesetzliche Anspruch einzelner Eigentümer erfordert klare Regelung.
Hauseingangstüren, Briefkastenanlage, Beleuchtung, Wegebeläge, Bepflanzung. Oft lange unterschätzt – aber der erste Eindruck, den Mieter und Kaufinteressenten erleben.
Grundsatz
Jede Maßnahme wird gegen die Instandhaltungsrücklage geplant und gegen den Sanierungsfahrplan der nächsten zehn Jahre gespiegelt. Das reduziert das Risiko konkurrierender Sonderumlagen und macht die finanzielle Perspektive für alle Eigentümer nachvollziehbar.
Unterschied
Drei unterschiedliche Angebote mit drei unterschiedlichen Leistungsverzeichnissen sind keine Entscheidungsgrundlage – sie sind drei Meinungen. Wir erstellen eine strukturierte Leistungsbeschreibung, fragen einheitlich an, und liefern dem Beirat einen Angebotsspiegel, aus dem tatsächlich eine Entscheidung ableitbar ist.
Bei Sanierungsmaßnahmen arbeiten schnell zehn oder mehr Beteiligte zusammen: Eigentümer, Beirat, Architekt, zwei bis drei Gewerke, Sachverständige, Förderstellen. Koordination ist kein Nebenjob. Wir führen die Kommunikation und halten den Prozess zusammen.
Jede Maßnahme läuft im Eigentümer-Dashboard mit: Budget-Ist-Vergleich, Rechnungsstand, Termine, Freigaben. Beiräte müssen nicht nachfragen, Eigentümer sehen den Fortschritt. So ist unser Leistungsmodell aufgebaut.
Unser Sitz ist in Esslingen, unser Einzugsgebiet ist der Großraum Stuttgart. Wir arbeiten mit Handwerksbetrieben aus der Region – keine anonymen Online-Vermittler, keine Abschläge an Plattformen. Wer in erreichbarer Nähe sitzt, ist im Gewährleistungsfall tatsächlich greifbar.
Abgrenzung
Wir ersetzen nicht jeden Fachbeteiligten. Wir sorgen dafür, dass das Projekt auf Eigentümerseite geführt wird – und dass die richtigen Spezialisten zur richtigen Zeit eingebunden sind.
HAUSVISIO steuert
Bei Bedarf mit Fachpartnern
Wir binden Fachpartner strukturiert in den Prozess ein — die Steuerung bleibt bei uns.
Transparenz
Rechtliche und kaufmännische Grundlagen, die sich in Gesprächen mit Beiräten und Eigentümern regelmäßig wiederholen. Wenn Ihre Frage hier nicht steht: schreiben Sie uns.
Grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam – entweder aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Sonderumlage. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach Teilungserklärung, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Bei baulichen Veränderungen gelten gesonderte Kostenregeln nach §§ 20, 21 WEG – wir bereiten die Kostenlogik vorab nachvollziehbar auf.
Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung genügt grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Geht eine Maßnahme darüber hinaus – in den Bereich der baulichen Veränderung – sind Beschlussinhalt und Kostentragung gesondert nach §§ 20, 21 WEG zu prüfen. Wir bereiten die Entscheidung so vor, dass Beschlussinhalt, Kostenlogik und Zuständigkeiten vor der Versammlung klar sind.
Wir prüfen, welche technischen Optionen, Fristen, Förderlogiken und wirtschaftlichen Auswirkungen für das konkrete Objekt relevant sind, und bereiten die Eigentümerentscheidung nachvollziehbar vor. Technologieoffen: Wärmepumpe, Hybridlösung, Fernwärmeanschluss – je nach Objekt, Quartierslage und wirtschaftlicher Perspektive.
Fachliche Orientierung liefert die Peters'sche Formel – etwa 1,0 bis 1,5 Prozent der Herstellkosten pro Jahr. Bei älteren Gebäuden eher am oberen Rand. Wichtiger als eine Pauschale ist ein Sanierungsfahrplan, der zeigt, wann welche Maßnahme ansteht und was sie voraussichtlich kostet. Auf dieser Grundlage wird die Zuführung individuell kalkuliert.
Ja. Wir begleiten ausgewählte Maßnahmen auch projektbezogen, wenn eine WEG für eine konkrete Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahme zusätzliche Struktur und Steuerung benötigt. Umfang und Vergütung richten sich nach Komplexität und Projektbedarf.
Förderfähigkeit prüfen wir grundsätzlich vor dem Beschluss, nicht danach. Für WEG relevant sind vor allem die BEG-Programme der KfW, BAFA-Förderungen für Einzelmaßnahmen sowie Landesmittel Baden-Württembergs. Wir begleiten die Antragstellung oder stimmen uns mit einem Energieberater ab, der die Förderkalkulation erstellt.
Mängel werden strukturiert dokumentiert und Fristen im Verwaltungssystem hinterlegt. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Bauwerken regelmäßig fünf Jahre nach BGB, bei wirksam vereinbarter VOB/B grundsätzlich vier Jahre – jeweils ab Abnahme. Vor Fristablauf erfolgt eine erneute Prüfung, damit Ansprüche nicht wegen fehlender Nachverfolgung verloren gehen.
Wissen
Zu einzelnen Themen, die in Sanierungsprojekten besonders häufig aufkommen, haben wir ausführlichere Beiträge im Wissen-Bereich verfasst.
Kommunale Wärmeplanung, Fristen, Wirtschaftlichkeit – worauf es bei der Entscheidung wirklich ankommt.
Beitrag lesenWenn eine anstehende Sanierung Anlass ist, die Verwaltung grundlegend zu überdenken – der geordnete Weg.
Beitrag lesenNächster Schritt
Der beste Zeitpunkt für ein Gespräch ist vor dem Einholen von Angeboten – nicht danach. Ein sauberes Leistungsverzeichnis entscheidet mehr über das Projekt als jede spätere Verhandlung.