Sanierungsbegleitung für WEG
Viele Sanierungsbeschlüsse scheitern nicht am Geld. Sie scheitern an fehlender Führung: unklare Angebote, zerfasernde Entscheidungen, niemand, der den Prozess bis zur Abnahme durchträgt. Genau darauf richten wir unsere Arbeit aus.
Unsere Leistung auf einen Blick
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Ausgangslage
In vielen Wohneigentümergemeinschaften zeigt sich die gleiche Situation: das Dach ist 35 Jahre alt, die Heizung läuft seit 22 Jahren, an der Fassade bröckelt sichtbar die Substanz. Auf den Versammlungen wird das Thema regelmäßig angesprochen und ebenso regelmäßig vertagt.
Was fehlt, ist nicht das Geld. Die Rücklage ist meist vorhanden oder durch Sonderumlage finanzierbar. Was fehlt, ist jemand, der den Prozess führt: drei Handwerkerangebote mit völlig unterschiedlichen Leistungsverzeichnissen, ein Beirat ohne technische Tiefe oder Zeit, Entscheidungen auf die nächste Versammlung vertagt.
Die Folge: Substanz verliert an Wert, Reparaturkosten steigen, aus einer planbaren Sanierung wird ein teurer Notfall. Unser Ansatz ist, früher anzusetzen. Mit klarer Führung, vergleichbaren Entscheidungsgrundlagen und strukturiertem Vorgehen in der Umsetzung.
Vorgehen
Vom ersten Ortstermin bis zur Schlussabnahme folgt jede Maßnahme demselben Vorgehen. Das ist nicht bürokratisch gemeint, sondern schafft Nachvollziehbarkeit für Beirat, Eigentümer und für alle Gewerke, die beteiligt sind.
Ortstermin, Zustandsdokumentation, Prüfung vorhandener Gutachten und Wartungsprotokolle. Wir prüfen den Sanierungsbedarf und ordnen ihn nach Dringlichkeit.
Einheitliches Leistungsverzeichnis und mehrere belastbare Angebote aus der Region. Echte Vergleichbarkeit entsteht durch identische Anfragen, nicht durch eine starre Angebotszahl.
Termin- und Kostenkontrolle während der Ausführung. Regelmäßige Baustellenbegehung, Abrechnung gegen Leistungsverzeichnis, Nachtragsprüfung.
Förmliche Abnahme, Mängelprotokoll, vollständige Dokumentation in der Gebäudeakte. Gewährleistungsfristen werden verwaltet und vor Ablauf geprüft.
Während der Umsetzung
Sobald eine Maßnahme läuft, sehen Eigentümer den aktuellen Stand direkt im Dashboard. Welche Phase aktiv ist, welcher Beschluss als Nächstes ansteht und wie viel der geplanten Kosten bereits bezahlt wurde. Ohne Anruf, ohne Nachfragen.
Statt einer Excel-Tabelle vom Hausverwalter oder einem Hinweis in der nächsten Versammlung wird der Projektverlauf zur laufenden, gemeinsamen Grundlage. Genau das ist der Unterschied zwischen Bauchgefühl und Übersicht.
Beispielansicht aus dem Eigentümer Bereich. Echte Daten sind je Gemeinschaft separat geschützt.
Maßnahmen
Sanierung ist kein Einzelprojekt, sondern eine Abfolge konkreter Maßnahmen. Typische Schwerpunkte, die bei Objekten in unserer Region, von der Esslinger Altstadt bis zu den Nachkriegsanlagen in Stuttgart, in der Praxis am häufigsten anstehen:
Prüfung bestehender Anlagen, Abgleich mit kommunaler Wärmeplanung, Wirtschaftlichkeitsvergleich über 15 bis 20 Jahre. Hybridlösungen, Wärmepumpe, Fernwärme. Technologieoffen bewertet.
Energetische Fassadensanierung, Wärmedämmverbundsysteme, Putz- und Anstrich. Förderfähigkeit wird vor Beschluss geprüft. BAFA, KfW, landeseigene Programme.
Sanierung von Flachdächern, Steildächern, Entwässerung, Dämmung der obersten Geschossdecke. Abstimmung mit eventueller PV-Nachrüstung oder bestehenden Anlagen.
Trinkwasser-, Abwasser- und Heizungsstränge bei älteren Anlagen. Hohe Priorität wegen Legionellen-Pflichten und Folgekosten bei spätem Austausch.
Erneuerung Hauselektrik, Brandschutzanforderungen, Grundinstallation für Wallbox-Ertüchtigung. Der gesetzliche Anspruch einzelner Eigentümer erfordert klare Regelung.
Hauseingangstüren, Briefkastenanlage, Beleuchtung, Wegebeläge, Bepflanzung. Oft lange unterschätzt, aber der erste Eindruck, den Mieter und Kaufinteressenten erleben.
Grundsatz
Jede Maßnahme wird gegen die Instandhaltungsrücklage geplant und gegen den Sanierungsfahrplan der nächsten zehn Jahre gespiegelt. Das reduziert das Risiko konkurrierender Sonderumlagen und macht die finanzielle Perspektive für alle Eigentümer nachvollziehbar.
Unterschied
Mehrere Angebote mit jeweils anderem Leistungsverzeichnis sind keine Entscheidungsgrundlage. Das sind unterschiedliche Meinungen, keine vergleichbaren Daten. Wir erstellen eine strukturierte Leistungsbeschreibung, fragen einheitlich an, und liefern dem Beirat einen Angebotsspiegel, aus dem tatsächlich eine Entscheidung ableitbar ist.
Bei Sanierungsmaßnahmen arbeiten schnell zehn oder mehr Beteiligte zusammen: Eigentümer, Beirat, Architekt, zwei bis drei Gewerke, Sachverständige, Förderstellen. Koordination ist kein Nebenjob. Wir führen die Kommunikation und halten den Prozess zusammen.
Jede Maßnahme läuft im Eigentümer-Dashboard mit: Budget-Ist-Vergleich, Rechnungsstand, Termine, Freigaben. Beiräte müssen nicht nachfragen, Eigentümer sehen den Fortschritt. So ist unser Leistungsmodell aufgebaut.
Unser Sitz ist in Esslingen, unser Einzugsgebiet ist der Großraum Stuttgart. Wir arbeiten mit Handwerksbetrieben aus der Region. Keine anonymen Online-Vermittler, keine Abschläge an Plattformen. Wer in erreichbarer Nähe sitzt, ist im Gewährleistungsfall tatsächlich greifbar.
Abgrenzung
Wir führen das Projekt auf Eigentümerseite. Spezialisten kommen dazu, wo sie nötig sind, zur richtigen Zeit und mit klarer Schnittstelle zu unserer Steuerung.
HAUSVISIO steuert
Bei Bedarf mit Fachpartnern
Wir binden Fachpartner strukturiert in den Prozess ein. Die Steuerung bleibt bei uns.
Zusammenarbeit
Wir begleiten Sanierungsmaßnahmen entweder im Rahmen unserer Verwaltung oder gezielt projektbezogen. Konkrete Größenordnungen besprechen wir im Erstgespräch.
Modell A
Wenn HAUSVISIO Ihre WEG verwaltet, ist die ordnungsmäßige Verwaltung durch unseren Verwaltervertrag abgedeckt. Größere Sanierungsmaßnahmen sind eine eigenständige Projektleistung und werden separat vereinbart.
Vergütung nach Stundensatz
Transparent dokumentiert und nachvollziehbar. Auf bestehender Verwaltungsgrundlage entstehen geringere Anlaufkosten, weil Datenstruktur, Beirat und Eigentümerschaft bereits bekannt sind.
Was wir leisten
Modell B
Wir begleiten eine konkrete Maßnahme, ohne dass Ihre WEG die Verwaltung wechseln muss. Reporting+ ist auch hier enthalten.
Einstiegspauschale
Deckt den planbaren Kern ab: Bestandsaufnahme, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Beschlussvorbereitung, Abnahmebegleitung.
Stundensatz für Mehraufwand
Transparent dokumentiert. Relevant bei Nachträgen, parallelen Gewerken, Sachverständigen oder Förderantragsbegleitung.
Pauschale und Stundensatz richten sich nach Komplexität und Maßnahmenvolumen. Beides nennen wir im Erstgespräch verbindlich.
Transparenz
Rechtliche und kaufmännische Grundlagen, die sich in Gesprächen mit Beiräten und Eigentümern regelmäßig wiederholen. Wenn Ihre Frage hier nicht steht: schreiben Sie uns.
Nein. Wir begleiten Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen auch projektbezogen, ohne dass die WEG die Verwaltung wechseln muss. Die Vergütung erfolgt nach einem klaren Modell aus Einstiegspauschale und Stundensatz für Mehraufwand. Details dazu im Abschnitt Zusammenarbeit.
Grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam, entweder aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Sonderumlage. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach Teilungserklärung, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Bei baulichen Veränderungen gelten gesonderte Kostenregeln nach §§ 20, 21 WEG. Wir bereiten die Kostenlogik vorab nachvollziehbar auf.
Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung genügt grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Geht eine Maßnahme darüber hinaus, in den Bereich der baulichen Veränderung, sind Beschlussinhalt und Kostentragung gesondert nach §§ 20, 21 WEG zu prüfen. Wir bereiten die Entscheidung so vor, dass Beschlussinhalt, Kostenlogik und Zuständigkeiten vor der Versammlung klar sind.
Wir prüfen, welche technischen Optionen, Fristen, Förderlogiken und wirtschaftlichen Auswirkungen für das konkrete Objekt relevant sind, und bereiten die Eigentümerentscheidung nachvollziehbar vor. Technologieoffen: Wärmepumpe, Hybridlösung, Fernwärmeanschluss, je nach Objekt, Quartierslage und wirtschaftlicher Perspektive.
Fachliche Orientierung liefert die Peters'sche Formel, etwa 1,0 bis 1,5 Prozent der Herstellkosten pro Jahr. Bei älteren Gebäuden eher am oberen Rand. Wichtiger als eine Pauschale ist ein Sanierungsfahrplan, der zeigt, wann welche Maßnahme ansteht und was sie voraussichtlich kostet. Auf dieser Grundlage wird die Zuführung individuell kalkuliert.
Förderfähigkeit prüfen wir grundsätzlich vor dem Beschluss, nicht danach. Für WEG relevant sind vor allem die BEG-Programme der KfW, BAFA-Förderungen für Einzelmaßnahmen sowie Landesmittel Baden-Württembergs. Wir begleiten die Antragstellung oder stimmen uns mit einem Energieberater ab, der die Förderkalkulation erstellt.
Mängel werden strukturiert dokumentiert und Fristen im Verwaltungssystem hinterlegt. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Bauwerken regelmäßig fünf Jahre nach BGB, bei wirksam vereinbarter VOB/B grundsätzlich vier Jahre, jeweils ab Abnahme. Vor Fristablauf erfolgt eine erneute Prüfung, damit Ansprüche nicht wegen fehlender Nachverfolgung verloren gehen.
Wissen
Zu einzelnen Themen, die in Sanierungsprojekten besonders häufig aufkommen, haben wir ausführlichere Beiträge im Wissen-Bereich verfasst.
Kommunale Wärmeplanung, Fristen, Wirtschaftlichkeit. Worauf es bei der Entscheidung wirklich ankommt.
Beitrag lesenWenn eine anstehende Sanierung Anlass ist, die Verwaltung grundlegend zu überdenken. Der geordnete Weg.
Beitrag lesenNächster Schritt
Der beste Zeitpunkt für ein Gespräch ist vor dem Einholen von Angeboten, nicht danach. Ein sauberes Leistungsverzeichnis entscheidet mehr über das Projekt als jede spätere Verhandlung.
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