Genau an diesem Punkt entsteht oft Verunsicherung. Eigentümer fragen sich, ob Unterlagen unvollständig übergeben werden, ob Rechnungen doppelt bezahlt werden oder ob mitten im Wirtschaftsjahr Chaos in der Buchhaltung entsteht. Diese Sorge ist nachvollziehbar. Sie ist aber kein Grund, einen notwendigen Wechsel aufzuschieben.
Ein professionell vorbereiteter Verwalterwechsel ist kein Sprung ins Ungewisse. Er ist ein klar strukturierter Übergang mit sauberem Stichtag, verbindlicher Übergabeanforderung und einem Übergabeprozess, der technische und kaufmännische Themen zusammenführt.
So wechseln Sie den Hausverwalter in der WEG in fünf Schritten
Mehrheit organisieren und Beschluss vorbereiten
Je klarer die Beschlussvorlage, desto reibungsloser verläuft die Versammlung. Klären Sie deshalb Mehrheit und Formulierung früh im Beirat.
Abberufung beschließen und Vertrag beenden
In der Eigentümerversammlung wird die Abberufung beschlossen. Achten Sie darauf, dass Abberufung und Vertragsende zeitlich zusammenpassen, damit keine Doppelbelastung entsteht.
Neuen Verwalter auswählen und bestellen
Vergleichen Sie Angebote nicht nur über den Preis, sondern über Erreichbarkeit, Prozesse und Transparenz. Ein kurzer Eignungsabgleich hilft, bevor Sie sich festlegen, etwa über unseren WEG-Check. Die Bestellung erfolgt per Beschluss mit klarer Laufzeit und Vergütung.
Übergabe strukturieren
Fordern Sie die Unterlagen des alten Verwalters entlang einer konkreten Liste ein und legen Sie einen eindeutigen Stichtag für Buchhaltung, Konten und Kommunikation fest.
Start zum Stichtag
Zum Stichtag übernimmt die neue Verwaltung mit vollständigen Daten, geklärten Konten und festen Ansprechpartnern. Kein Provisorium, sondern ein arbeitsfähiger Start.
Fristen und Mehrheiten: Was die Eigentümerversammlung wirklich braucht
Seit dem 1. Dezember 2020 kann eine Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen; ein wichtiger Grund ist dafür nicht erforderlich. In der Eigentümerversammlung genügt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Für die Versammlung selbst gilt: Die Einladung soll den Wohnungseigentümern im gesetzlichen Regelfall mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nur bei besonderer Dringlichkeit kann die Frist kürzer sein. Die vorgesehenen Beschlussgegenstände zum Verwalterwechsel müssen in der Tagesordnung so konkret bezeichnet sein, dass für die Eigentümer erkennbar ist, worüber entschieden werden soll. Ein bloßer Sammelpunkt wie „Verschiedenes“ genügt dafür nicht. Ein dennoch gefasster Beschluss wäre wegen dieses Einberufungsmangels grundsätzlich anfechtbar, nicht allein deshalb nichtig.
Dabei müssen zwei Ebenen unterschieden werden. Mit Wirksamwerden der Abberufung endet das Verwalteramt. Der Verwaltervertrag kann dagegen zunächst weiterlaufen, endet nach dem Gesetz aber spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein früheres Vertragsende, etwa aufgrund einer wirksamen Kündigung oder einer entsprechenden Vertragsregelung, bleibt möglich.
Genau daraus kann ein wirtschaftliches Risiko entstehen. Wird der Vertrag nicht zugleich wirksam beendet, kann der bisherige Verwalter bis zum Vertragsende, höchstens jedoch für sechs Monate nach der Abberufung, weiterhin Vergütung verlangen. Dabei sind ersparte Aufwendungen sowie anderweitiger oder böswillig unterlassener Erwerb anzurechnen. Wird parallel bereits ein neuer Verwalter vergütet, kann vorübergehend eine Doppelbelastung entstehen.
- Tagesordnungspunkt fristgerecht und eindeutig formuliert: Abberufung und Bestellung des neuen Verwalters
- Klärung, ob und zu welchem Zeitpunkt der Verwaltervertrag endet, nicht nur das Amt: Das ist entscheidend für die wirtschaftliche Folge
- Klarer Stichtag für den Übergang, abgestimmt mit dem Ende des Altvertrags
- Beschluss zur Bestellung des neuen Verwalters mit Laufzeit und Vergütung
Musterbeschlüsse: Diese Tagesordnungspunkte gehören auf die Einladung
Damit die Versammlung beschlussfähig über den Wechsel entscheiden kann, sollten vier Punkte getrennt auf der Tagesordnung stehen. Die folgenden Formulierungen sind Muster und müssen an die Situation der Gemeinschaft angepasst werden, insbesondere Namen, Daten und Vertragslage.
Die Muster ersetzen insbesondere nicht die Prüfung des bestehenden Verwaltervertrags, seiner Kündigungsregelungen sowie der konkreten Vertragskonditionen der neuen Verwaltung.
- TOP 1, Abberufung des amtierenden Verwalters: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die [Name der Verwaltung] als Verwalterin mit Wirkung zum [Datum] abzuberufen.“
- TOP 2, Beendigung des Verwaltervertrags: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, den mit der [Name der Verwaltung] geschlossenen Verwaltervertrag vom [Datum] unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsregelungen zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen zulässigen Zeitpunkt zu kündigen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird beauftragt und ermächtigt, die Kündigung namens der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung zu erklären. Besteht kein Verwaltungsbeirat, wird der Wohnungseigentümer [Name] hierzu ermächtigt.“
- TOP 3, Bestellung des neuen Verwalters: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt die [Name der neuen Verwaltung] mit Wirkung ab dem [Datum] für die Dauer von [x] Jahren zur Verwalterin. Die Bestellung erfolgt auf Grundlage der den Wohnungseigentümern mit der Einladung bekannt gegebenen Vertragskonditionen gemäß dem Angebot vom [Datum].“Hinweis: Die gesetzliche Höchstdauer der Bestellung beträgt grundsätzlich fünf Jahre; bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- TOP 4, Abschluss des Verwaltervertrags: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, mit der [Name der neuen Verwaltung] den Verwaltervertrag auf Grundlage des der Einladung beigefügten Angebots beziehungsweise Vertragsentwurfs vom [Datum] abzuschließen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird beauftragt und ermächtigt, den Vertrag in der beschlossenen Fassung namens der Gemeinschaft abzuschließen und zu unterzeichnen. Besteht kein Verwaltungsbeirat, wird der Wohnungseigentümer [Name] hierzu ermächtigt.“
Wichtig ist die Trennung von Amt und Vertrag: Die Abberufung beendet das Verwalteramt, der Vertrag folgt eigenen Regeln. Beide Ebenen sollten in der Beschlussfassung ausdrücklich und mit aufeinander abgestimmten Daten geregelt werden, damit keine Lücke und keine Doppelbelastung entsteht.
Die 3 größten Stolperfallen beim Verwalterwechsel
Unsaubere Abberufung, Kündigung und Vertragslogik
Die Gemeinschaft kann den Verwalter zwar jederzeit abberufen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass auch der Verwaltervertrag sofort endet. Gerade hier entstehen leicht vermeidbare Doppelbelastungen, wenn Beschlusslage und Vertragslage nicht sauber zusammengedacht werden.
Vor einem Wechsel sollte deshalb immer geprüft werden, welche Kündigungsregelungen bestehen, ob ein wichtiger Grund vorliegt und wie der Übergang wirtschaftlich sinnvoll organisiert werden kann.
Ein guter Wechsel beginnt mit einer nüchternen Vertragsprüfung. Erst wenn Abberufung, Vertragsende und Starttermin sauber aufeinander abgestimmt sind, wird aus einem Wechsel ein kontrollierter Übergang statt eines teuren Zwischenzustands.
Lücken bei Unterlagen, Zugängen und offenen Vorgängen
Das eigentliche Risiko liegt selten im Beschluss, sondern in der Übergabe. Fehlende Beschlusssammlungen, unsortierte Belege, unklare Kontovollmachten, offene Versicherungsfälle oder nicht dokumentierte Wartungsfristen führen dazu, dass die neue Verwaltung zunächst im Nebel startet.
Besonders kritisch sind laufende Schäden, Gewährleistungsfristen, Dienstleisterkontakte, SEPA-Logiken, Bankzugänge und alle Vorgänge, bei denen Fristen oder Zahlungsläufe berührt werden.
Unterjähriger Wechsel ohne klaren Stichtag
Wenn mitten im Wirtschaftsjahr gewechselt wird, muss für alle Beteiligten eindeutig sein, ab wann welche Buchungen, Rechnungen, Freigaben und Eigentümeranfragen in den neuen Verantwortungsbereich fallen. Genau diese Abgrenzung fehlt häufig.
Ohne klare Kontoabstimmung und saubere Übergabedokumentation werden offene Posten, Hausgeldläufe und die spätere Jahresabrechnung unnötig konfliktanfällig.
Pflichten des alten Verwalters beim Wechsel
Wenn die WEG den Hausverwalter wechselt, endet die Verantwortung des bisherigen Verwalters nicht mit dem Abberufungsbeschluss. Bis zum Stichtag bleibt er zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet und hat zusätzlich klare Nachpflichten, die sich aus dem Auftragsrecht und der WEG-Verwaltungslogik ergeben.
Für die neue Verwaltung und den Beirat ist es wichtig, diese Pflichten zu kennen. Denn ein strukturierter Hausverwalter-Wechsel steht und fällt damit, dass nicht nur der neue Verwalter sauber startet, sondern der alte sauber abschließt.
- Herausgabepflicht: sämtliche Unterlagen der Gemeinschaft (Beschlusssammlung, Verträge, Belege, Buchhaltung, Korrespondenz) müssen vollständig herausgegeben werden.
- Auskunftspflicht: über laufende Vorgänge, offene Schäden, Gewährleistungsfristen, anhängige Verfahren und nicht abgeschlossene Dienstleistervorgänge muss der alte Verwalter informieren.
- Kontenabstimmung: Konten, SEPA-Mandate, Bankvollmachten, offene Forderungen und Rückstände sind zum Stichtag sauber abzustimmen und zu übergeben.
- Schlussabrechnung: die bis zum Stichtag geführte Buchhaltung muss prüfbar abgeschlossen und für die neue Verwaltung nachvollziehbar übergeben werden.
- Mitwirkungspflicht: bei Rückfragen zu Altvorgängen und bei der Erstellung der Jahresabrechnung für den abgeschlossenen Zeitraum besteht eine Mitwirkungspflicht auch über den Stichtag hinaus.
Was der alte Verwalter konkret herausgeben muss
Der Kern ist die Herausgabepflicht: Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft die Verwaltungsunterlagen und -daten vollständig herausgeben, unabhängig davon, ob sie in Papierform oder elektronisch vorliegen. Für einen reibungslosen Wechsel sollten die Unterlagen strukturiert übergeben und offene Vorgänge nachvollziehbar dokumentiert werden.
- Beschluss-Sammlung: fortlaufend, vollständig, mit allen Beschlüssen und Beschlussdaten
- Verwaltungsunterlagen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, laufende Verträge, Versicherungspolicen, Korrespondenz
- Kontounterlagen: Kontoauszüge, Belege, Buchhaltung, Wirtschaftspläne, Abrechnungen, offene Forderungen und Rückstände
- Technische Dokumentation: Wartungsverträge, Prüfprotokolle, Gewährleistungsunterlagen, Handwerker- und Dienstleisterkontakte
- Stammdaten und Zugänge: aktuelle Eigentümerliste, Zählerstände, digitale Zugänge, SEPA-Mandate und Bankvollmachten
Bleibt die Übergabe unvollständig, beginnt der Weg mit einer schriftlichen Aufforderung samt Unterlagenliste und Frist. Reagiert der Altverwalter nicht, kann die Gemeinschaft die Herausgabe gerichtlich durchsetzen. Werden konkret bezeichnete Unterlagen besonders dringend benötigt, kann im Einzelfall auch einstweiliger Rechtsschutz in Betracht kommen. Die Verwaltungsseite lässt sich strukturiert vorbereiten, die juristische Durchsetzung im Ernstfall gehört in die Hand eines Fachanwalts für WEG-Recht.
Wer erstellt die Jahresabrechnung nach dem Wechsel?
Eine der häufigsten Fragen beim unterjährigen Wechsel: Muss der alte Verwalter die Abrechnung für „sein“ Jahr noch erstellen?
Der Bundesgerichtshof hat die Zuständigkeit beim Verwalterwechsel 2025 geklärt (BGH, Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 206/24): Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; ausgeführt wird diese Aufgabe durch den jeweils bestellten Verwalter. Die neue Verwaltung muss deshalb grundsätzlich auch noch ausstehende Jahresabrechnungen für Zeiträume erstellen, in denen der frühere Verwalter die Gemeinschaft verwaltet hat. Das gilt sowohl bei einem Wechsel während des Jahres als auch bei einem Wechsel zum Jahresende.
Der ausgeschiedene Verwalter ist damit jedoch nicht von seinen bisherigen Pflichten befreit. Er schuldet der Gemeinschaft Rechnungslegung über den von ihm verwalteten Zeitraum und muss die erforderlichen Verwaltungs- und Buchhaltungsunterlagen herausgeben. Zudem kann er im Einzelfall weiterhin selbst zur Erstellung einer Jahresabrechnung verpflichtet sein, wenn diese Pflicht bereits während seiner Amtszeit entstanden war oder der Verwaltervertrag dies ausdrücklich vorsieht.
Diese Pflichten lassen sich nicht voraussetzen. Wir fordern sie bei jedem Übergang strukturiert und schriftlich ein, mit konkreter Unterlagenliste, klarem Stichtag und einer festen Ansprechperson auf beiden Seiten. So entsteht für Beirat und Eigentümer keine Grauzone, in der Verantwortung zwischen zwei Verwaltungen verloren geht.
Aus Sicht der neuen Verwaltung setzen diese Pflichten den Rahmen dessen, was übergeben werden muss. Mindestens genauso wichtig ist jedoch die andere Seite: womit die neue Verwaltung am Stichtag operativ arbeiten kann.
Was ein Verwalterwechsel kostet, und wo die eigentlichen Kosten liegen
Der Wechsel selbst löst in der Regel keine eigenen gesetzlichen Gebühren aus. Die relevanten Kosten entstehen an anderer Stelle, und die meisten davon sind vermeidbar.
Der erste Faktor ist die mögliche Vertragsüberlappung: Läuft der Altvertrag nach der Abberufung noch, während die neue Verwaltung bereits startet, kann für einen Zeitraum doppelt Vergütung anfallen. Der zweite, oft unterschätzte Faktor sind die Folgekosten einer chaotischen Übergabe, etwa fehlende Unterlagen, ungeklärte Konten oder offene Gewährleistungsfristen, die später Aufwand oder Schaden verursachen.
Bei der neuen Verwaltung lohnt der genaue Blick, was im Grundhonorar enthalten ist und was als Sonderleistung berechnet wird. Übliche Abgrenzungen betreffen etwa die Ersteinrichtung und Datenübernahme, außerordentliche Versammlungen oder umfangreiche Sonderprojekte. Ein transparentes Angebot benennt diese Grenze klar, statt sie offenzulassen.
Vor einem Wechsel prüfen wir Altvertrag und Wechseltermin, damit der Übergang wirtschaftlich sauber aufeinander abgestimmt ist, und benennen von Anfang an, was im Grundhonorar steckt und was nicht. So bleibt für Beirat und Eigentümer nachvollziehbar, welche Kosten der Wechsel tatsächlich bedeutet.
Was vor dem Starttermin wirklich vorbereitet werden sollte
Für eine professionelle WEG-Verwaltung sind nicht nur Aktenordner relevant. Entscheidend ist, ob die Gemeinschaft der neuen Verwaltung zum Start einen vollständigen, handlungsfähigen Arbeitsstand übergeben kann. Dazu gehören kaufmännische Daten genauso wie operative Fristen und Ansprechpartner.
Das gilt besonders dann, wenn parallel größere technische oder gesetzlich geprägte Entscheidungen anstehen. Bei Heizungsfragen lohnt der Blick auf den geltenden Rechtsstand: Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet, steht im Beitrag Heizungsgesetz entschärft: Warum es für WEGs jetzt schwieriger wird.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung und aktuelle Wirtschaftspläne
- offene Forderungen, Hausgeldrückstände, Kontoabstimmungen und Bankvollmachten
- laufende Verträge, Wartungen, Versicherungsfälle, Gewährleistungsthemen und laufende Beschlüsse
- Ansprechpartner im Beirat, Dienstleisterkontakte, Eigentümerstammdaten und digitale Zugänge