Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Seitdem lesen Eigentümer überall denselben Satz: Die Austauschpflicht für alte Heizungen ist gefallen. Der Satz stimmt. Die Schlussfolgerung, die meist mitgeliefert wird (dann eben erstmal nichts tun), stimmt nicht.
Denn was gefallen ist, war nicht nur eine Pflicht. Es war auch eine Entscheidung, die der Gemeinschaft abgenommen wurde. Die ist jetzt zurück, und sie liegt bei den Eigentümern.
Der Zwang ist weg
Heizkessel über 30 Jahre dürfen weiterlaufen. Das Verbot, fossile Heizungen ab 2045 zu betreiben, ist ersatzlos entfallen. Und neue Gas- oder Ölheizungen sind wieder zulässig: Die 65-Prozent-Regel gibt es nicht mehr.
Die Bio-Treppe ab 2029
Wer ab 2029 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss einen steigenden Anteil klimaneutraler Wärme decken: 10 Prozent ab 2029, 15 ab 2030, 30 ab 2035, 60 ab 2040. Sie greift beim Einbau, nicht im Bestand.
Die Grüngasquote ist kein Gesetz
Sie wird vielerorts beschrieben, als gälte sie bereits. Tatsächlich enthält das Gesetz an dieser Stelle nur den Auftrag an die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 einen Entwurf vorzulegen.
Warum es für WEGs schwieriger wird
Ohne Pflicht gibt es keinen Termin
Die alte Regel war unbequem, aber sie war ein Datum. Ein Datum trägt eine Eigentümerversammlung durch die Tagesordnung. Fällt es weg, wandert das Thema in die nächste Versammlung, und in die übernächste. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil so Gremien funktionieren, wenn nichts drängt.
Die Frist ist nicht weg, sie ist umgezogen
Zum 21. Juli 2026 wurde die Bundesförderung neu geregelt. Die Grundförderung liegt bei 30 Prozent, der Klimageschwindigkeitsbonus bei 16 Prozent. Beide sinken im Halbjahrestakt: der Bonus um vier Prozentpunkte, der Höchstbetrag ab Februar 2027 um 750 Euro je Halbjahr. Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag sind gestrichen. Von der ersten Idee bis zum Beschluss vergeht in einer WEG selten weniger als ein Jahr. Das sind zwei Stufen. Wer heute „kein Druck" hört und vertagt, entscheidet damit auch über den Förderbetrag, nur ohne es zu merken. (Stand August 2026, im Einzelfall zu prüfen.)
Mehr Technologien heißt mehr Varianten
Gas und Öl sind wieder zulässig. Für die WEG bedeutet das nicht weniger Arbeit, sondern mehr: Jede zusätzliche Option will verglichen werden, mit Investition, Förderfähigkeit, Betriebskosten und, bei fossilen Varianten, dem steigenden Bioanteil ab 2029. Eine Beschlussvorlage, die nur eine Variante zeigt, wird zu Recht zerredet.
Ein Gesetz, das drängt, ersetzt keine Entscheidung
Es verdeckt sie nur. Jetzt ist der Vorhang weg, und darunter liegt dieselbe Anlage im Keller wie vorher, mit derselben Restlaufzeit. Für Eigentümergemeinschaften ist das die anspruchsvollere Lage: mehr Freiheit, dieselbe Physik, und eine Förderung, die auf die Uhr schaut. Gute Verwalterarbeit heißt hier: Entscheidungsfähigkeit herstellen, bevor der Ausfall sie erzwingt.
Was WEGs jetzt konkret tun sollten
Die Managementaufgabe besteht nicht darin, hektisch neue Technik zu beschließen oder alles zu vertagen. Sie besteht darin, die Entscheidung vorzubereiten, solange sie noch in Ruhe getroffen werden kann.
Gerade in Gemeinschaften, die parallel auch über organisatorische Veränderungen nachdenken, ist eine saubere Vorbereitung entscheidend. Worauf es bei Zuständigkeiten, Unterlagen und einem klaren Stichtag ankommt, haben wir im Beitrag Verwalterwechsel bei der WEG: So gelingt der Übergang zusammengefasst.
- Heizungsbestand aufnehmen: Bauart, Baujahr, Zustand, letzte Wartungsberichte
- Restlaufzeit fachlich schätzen lassen, statt auf den Ausfall zu warten
- zwei bis drei Varianten vergleichen: Investition, Förderung, Betriebskosten, bei Gas und Öl der Bioanteil ab 2029
- Förderfenster einordnen: welcher Satz gilt heute, welcher in zwölf Monaten
- Beschlussvorlage so vorbereiten, dass die Versammlung entscheiden kann, statt zu vertagen
Die Punkte oben sind zugleich die Angaben, die eine Einordnung von außen braucht: Bauart, Baujahr, Zustand, Rücklagenstand. Wer sie beisammen hat, kann sie in unseren WEG-Check eintragen und bekommt zurück, wie dringend die Heizungsfrage in dieser Gemeinschaft wirklich ist, und was einer Beschlussvorlage noch fehlt.
Drei Sätze, die Eigentümer wirklich weiterbringen
Erstens: Das neue Recht gilt, die Pflicht ist weg. Wer noch mit der alten Austauschpflicht argumentiert, argumentiert mit einem Gesetz von gestern. Zweitens: Weniger Zwang heißt nicht weniger Kostenrisiko, es heißt nur, dass niemand mehr an das Risiko erinnert. Drittens: Die einzige Frist, die für WEGs gerade wirklich läuft, ist die der Förderung.
Tiefer ins Thema
Wir stützen unsere Einschätzung auf das Gesetz selbst, nicht auf Zusammenfassungen davon. Wer nachlesen will, findet die beiden nützlichsten Quellen hier: die Beschlussfassung des Bundestags vom 10. Juli 2026 und die Ausarbeitung des Wissenschaftlichen Dienstes, die sauber trennt, was gilt und was bloß angekündigt ist. Genau die Unterscheidung, an der die meisten Beiträge zur Grüngasquote scheitern.
Bundestag: Beschluss des Gebäudemodernisierungsgesetzes, 10.07.2026
Wissenschaftliche Dienste des Bundestags: Ausarbeitung zum GModG (PDF)
Stand: September 2026. Rechtslage und Förderkonditionen ändern sich. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.