Aktualisiert1. Oktober 2026Rechtsstand: 28.09.2026
Lesezeit6 Minuten
AutorHAUSVISIO Redaktion
Das Wichtigste zuerst: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gilt seit Juli 2026. Es bringt mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch. Für Eigentümergemeinschaften heißt das nicht Entwarnung, sondern: mehr zu entscheiden.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die 65-Prozent-Vorgabe beim Heizungstausch gestrichen. Auch das frühere 30-Jahre-Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gaskessel ist entfallen.
Auf einen Blick
Rechtsstand
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit Juli 2026 in Kraft. Keine Eckpunkte, kein Entwurf, sondern geltendes Recht.
Entfallen
65-%-Vorgabe beim Einbau
30-Jahre-Betriebsverbotfür bestimmte Öl- und Gaskessel
Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen. Andere Pflichten bleiben.
WEG-Relevanz
Mehr Wahlfreiheit heißt mehr Varianten im Vergleich. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt erstmals für Anträge ab Februar 2027.
Was jetzt gilt
Entfallen
Das 30-Jahre-Betriebsverbot
Das 30-Jahre-Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gaskessel nach dem bisherigen § 72 GEG ist entfallen. Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren davon schon bisher ausgenommen. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen; andere Betreiber- und Emissionspflichten gelten weiter.
Neu
Die Bio-Treppe
Vier Stufen sind festgelegt: 10 Prozent ab 2029, 15 ab 2030, 30 ab 2035, 60 ab 2040.
Die Bio-Treppe gilt für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. Die Prozentwerte beziehen sich auf den Anteil der bereitgestellten Wärme aus gesetzlich benannten klimafreundlichen Quellen, nicht zwingend auf eine Biogasquote im Gasvertrag.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Vorgabe auch über Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden. Preise und Verfügbarkeit der Brennstoffe sind unsicher; die Kosten hängen auch davon ab, wie die Vorgabe erfüllt wird.
Die Bio-Treppe
10 %
ab 2029
15 %
ab 2030
30 %
ab 2035
60 %
ab 2040
Gilt für Einbau nach dem 29.07.2026. Quelle: GModG § 43.
Heißt für Eigentümer: Eine neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung bringt steigende Vorgaben mit, deren Kosten heute unsicher sind.
Beispiel
Eine WEG mit zwölf Einheiten baut Anfang 2027 in ihrem Bestandsgebäude eine neue zentrale Gasheizung ein. Weil die Anlage nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wird, gilt § 43 GModG: Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich benannten Quellen stammen.
Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer; ist dieser nicht zugleich Anlagenbetreiber, muss der Betreiber sie erfüllen. Auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Vorgabe unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Vorgesehen
2045: kein pauschales Betriebsverbot
Ein pauschales Betriebsverbot fossiler Heizungen ab 2045 enthält das GModG nicht. Die Bio-Treppe nach § 43 endet bei 60 Prozent ab 2040.
§ 42a sieht ein gesondertes Gesetz vor, das die Inverkehrbringer (also die Anbieter der Brennstoffe) von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten soll, die für die Wärmeversorgung von Gebäuden gelieferten Brennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Bundesregierung soll dieses Gesetz bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen.
Heißt für Eigentümer: Kein Verbot für Ihre Heizung ab 2045, aber die Brennstoffe sollen bis dahin klimaneutral werden.
Was für WEGs in der Praxis schwieriger werden kann
Mehr Wahlfreiheit, aber die Entscheidung über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bleibt grundsätzlich bei der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer beschließen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (also über den normalen Beschlussweg der Gemeinschaft) über solche Maßnahmen.
Das Wegfallen einer pauschalen 30-Jahre-Frist lässt notwendige Instandhaltung nicht entfallen.
Ohne Frist fehlt der Termin
Die alte 30-Jahre-Regel war unbequem, aber sie war ein Datum. Ein Datum bringt ein Thema auf die Tagesordnung. Dieses Datum gibt es nicht mehr.
Mehr Wahlfreiheit heißt mehr Varianten
Die Auswahl beim Heizungstausch ist größer geworden. Jede zusätzliche Option will verglichen werden: Investition, Förderfähigkeit, Betriebskosten, bei Gas, Öl und Flüssiggas die Bio-Treppe. In der Praxis droht, dass zusätzliche Varianten den Vergleich erschweren oder Beschlüsse verzögern. Eine Beschlussvorlage, die nur eine Variante zeigt, wird zu Recht zerredet.
HAUSVISIO-Einordnung
Ein Gesetz, das drängt, ersetzt keine Entscheidung
Es verdeckt sie nur. Jetzt ist der Vorhang weg, und darunter liegt dieselbe Anlage im Keller wie vorher, mit derselben Restlaufzeit. Für Eigentümergemeinschaften ist das die anspruchsvollere Lage: mehr Freiheit, dieselbe Physik, und eine Förderung, die auf die Uhr schaut. Gute Verwalterarbeit heißt hier: Entscheidungsfähigkeit herstellen, bevor der Ausfall sie erzwingt.
Förderung: Der Bonus sinkt in Stufen
Die KfW nennt 30 Prozent Grundförderung und bis zu 80 Prozent Gesamtzuschuss, abhängig von Antragstellergruppe und erfüllten Bonusbedingungen. Der Klimageschwindigkeitsbonus gilt nur für berechtigte selbstnutzende Eigentümer beim Austausch bestimmter funktionierender Altanlagen.
In einer WEG gibt es einen Basisantrag für die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum; berechtigte Selbstnutzer können einen Zusatzantrag stellen. Dieser ist spätestens sechs Monate nach Zusage und vor Einreichung der Nachweise zu stellen. Ein allgemeiner Rechtsanspruch auf Förderung besteht grundsätzlich nicht.
Klimageschwindigkeitsbonus
16 %
bis 01/27bis 31.01.2027
12 %
ab 02/2701.02.2027 bis 31.07.2027
8 %
ab 08/2701.08.2027 bis 31.01.2028
4 %
ab 02/2801.02.2028 bis 31.07.2028
0 %
ab 08/28ab 01.08.2028
Es zählt das Antragsdatum. Grundförderung 30 % bleibt. Quelle: KfW-Merkblatt 458, Stand 09/2026.
Zusätzlich sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit, erstmals zum 1. Februar 2027 und danach halbjährlich um 750 Euro.
Heißt für Eigentümer: Die Grundförderung bleibt, der Bonus für berechtigte Selbstnutzer sinkt halbjährlich, und es zählt das Antragsdatum.
Beispiel
Eine Gemeinschaft beschließt im November 2026 den Heizungstausch. Geht der gemeinschaftliche Basisantrag bis einschließlich 31. Januar 2027 bei der KfW ein, gilt für berechtigte selbstnutzende Eigentümer die 16-Prozent-Stufe des Klimageschwindigkeitsbonus. Geht der Basisantrag ab dem 1. Februar 2027 ein, gilt die 12-Prozent-Stufe.
Selbstnutzende Eigentümer stellen ihren Zusatzantrag später innerhalb der dafür geltenden Frist. Für die Bonusstufe zählt der Eingang des Basisantrags, nicht der Beschluss oder der spätere Zusatzantrag.
Was WEGs jetzt konkret tun sollten
Die Managementaufgabe besteht nicht darin, hektisch neue Technik zu beschließen oder alles zu vertagen. Sie besteht darin, die Entscheidung vorzubereiten, solange sie noch in Ruhe getroffen werden kann.
Das gilt besonders für Gemeinschaften, die parallel über organisatorische Veränderungen nachdenken. Worauf es dann bei Zuständigkeiten, Unterlagen und Stichtag ankommt, steht im Beitrag Verwalterwechsel bei der WEG: So gelingt der Übergang.
Die nächsten zwölf Monate
Heizungsbestand aufnehmen: Bauart, Baujahr, Zustand, letzte Wartungsberichte
Restlaufzeit fachlich schätzen lassen, statt auf den Ausfall zu warten
zwei bis drei Varianten vergleichen: Investition, Förderung, Betriebskosten, bei Gas, Öl und Flüssiggas die Bio-Treppe
Förderfenster einordnen: welcher Satz gilt heute, welcher in zwölf Monaten
Beschlussvorlage so vorbereiten, dass die Versammlung entscheiden kann, statt zu vertagen
Die Punkte oben sind zugleich die Angaben, die eine Einordnung von außen braucht: Bauart, Baujahr, Zustand, Rücklagenstand. Wer sie beisammen hat, kann sie in unseren WEG-Check eintragen. Zurück kommt, wie dringend die Heizungsfrage in dieser Gemeinschaft wirklich ist und was einer Beschlussvorlage noch fehlt.
Drei Sätze, die Eigentümer wirklich weiterbringen
Erstens: Das neue Recht gilt. Entfallen sind die 65-Prozent-Vorgabe und das 30-Jahre-Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gaskessel, andere Pflichten bleiben.
Zweitens: Weniger Zwang heißt nicht weniger Kostenrisiko. Es erinnert nur niemand mehr daran.
Drittens: Konkret terminiert ist derzeit vor allem die Förderstaffel: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt erstmals für Anträge ab dem 1. Februar 2027.
Tiefer ins Thema
Wir stützen unsere Einschätzung auf das Gesetz selbst, nicht auf Zusammenfassungen davon. Zwei Quellen eignen sich zum Nachlesen: der Bundestagsbeschluss vom 10. Juli 2026 und die Ausarbeitung des Wissenschaftlichen Dienstes. Sie trennt sauber, was gilt und was bloß angekündigt ist.
Stand: September 2026. Rechtslage und Förderkonditionen ändern sich. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Unsere Entscheidungslogik für WEGs
Wir bewerten Heizungsfragen nicht entlang politischer Reflexe, sondern entlang der Punkte, die für Eigentümer wirtschaftlich und organisatorisch wirklich zählen.
Kriterium 01
Rechts- und Beschlusslage
Welche Regeln gelten heute tatsächlich, was ist nur angekündigt und welche Entscheidungsgrundlage braucht die WEG für einen tragfähigen Beschluss?
aktueller Rechtsstand statt Schlagzeilen
saubere Beschlussvorbereitung
klare Kommunikation an Eigentümer
Kriterium 02
Wirtschaftlichkeit
Nicht nur Anschaffungskosten zählen. Für WEGs sind Vollkosten, Förderfähigkeit und die spätere Betriebskostenlogik der entscheidende Prüfstein.
Investition plus Folgekosten
Förderung realistisch einordnen
keine Entscheidung nur nach Bauchgefühl
Kriterium 03
Umsetzbarkeit
Auch die beste technische Lösung hilft nicht, wenn sie im Bestand schwer umsetzbar ist oder ohne Vorbereitung zu Konflikten in der Gemeinschaft führt.
Heizung, Förderung und Beschlusslage Ihrer WEG strukturiert einordnen.
Wenn in Ihrer Gemeinschaft Fragen zum Heizungstausch, zur Förderfähigkeit oder zur richtigen Beschlussvorbereitung offen sind, besprechen wir die Situation Ihrer Anlage vertraulich und ohne Aktionismus.
Quellen: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), insbesondere §§ 42a, 43, 58 bis 60; § 72 GEG a. F. (entfallen); § 19 WEG; 1. BImSchV; KfW-Merkblatt Zuschuss 458, Stand 09/2026.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über den Rechtsstand des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Er ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.